เปิดโลกสินเชื่อบ้าน กับมุมมองการลงทุนที่คุณไม่เคยรู้

เมื่อพูดถึงสินเชื่อบ้านและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ภาพที่หลายคนนึกถึงคือความซับซ้อน เอกสารที่ยุ่งยาก และความเสี่ยงสูง แต่วันนี้ เราจะพาคุณมองผ่านเลนส์ใหม่ ที่เปลี่ยนสินเชื่อบ้านจาก ‘หนี้’ เป็น ‘เครื่องมือสร้างความมั่งคั่ง’ อย่างชาญฉลาด และง่ายกว่าที่คิด ด้วยข้อมูลล่าสุดในปี 2567 นี้ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับนักลงทุนมือใหม่มากขึ้นกว่าเดิม

สถิติล่าสุดปี 2567 ที่นักลงทุนต้องรู้

ธนาคารแห่งประเทศไทยรายงานว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่องที่ 2.50% ส่งผลให้สินเชื่อบ้านสำหรับการซื้อเพื่อลงทุน (ไม่ใช่อยู่เอง) มีอัตราการเติบโตสูงถึง 8.5% ในไตรมาสแรกของปี 2567 ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ที่ 85% ซึ่งสะท้อนถึงโอกาสในการสร้างรายได้ที่ยังคงมีอยู่ แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน

กลยุทธ์ที่ไม่ใช่แค่ “กู้มาซื้อ-ปล่อยเช่า”

แทนที่จะยึดติดกับโมเดลเดิมๆ ลองมาดูแนวคิดที่สร้างสรรค์กว่า:

• การลงทุนแบบ “Rent-to-Own” โดยคุณเป็นผู้ให้กู้: คุณกู้สินเชื่อบ้านมาซื้อทรัพย์สิน จากนั้นเสนอขายในรูปแบบให้ผู้เช่ามีสิทธิ์ซื้อในอนาคต โดยส่วนหนึ่งของค่าเช่าถือเป็นเงินดาวน์ ซึ่งสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการเช่าธรรมดา 15-20%
• การแปลงโฉมเพื่อเพิ่มมูลค่า (Property Flipping) แบบไม่ออกเงินตัวเอง: ใช้สินเชื่อบ้านในการซื้ออสังหาฯ ที่มีศักยภาพแต่ถูกปล่อยปละละเลย จากนั้นใช้งบประมาณส่วนหนึ่งในการรีโนเวทอย่างชาญฉลาดเพื่อขายต่อในราคาสูงขึ้น โดยคำนวณกำไรให้ครอบคลุมทั้งต้นทุนการกู้และค่าปรับปรุง
• การใช้สินเชื่อบ้านเพื่อสร้างพอร์ตโฟลิโอ: หลังจากที่คุณสร้าง equity (ส่วนของบ้านที่คุณเป็นเจ้าของจริงๆ) ในอสังหาฯ หลังแรกได้ระดับหนึ่งแล้ว คุณสามารถนำมูลค่าส่วนนั้นไปขอยื่นกู้ซื้ออสังหาฯ หลังที่สองเพื่อขยายพอร์ตการลงทุนได้เรื่อยๆ

กรณีศึกษาแห่งความสำเร็จ

กรณีศึกษา 1: ครูอาภาพ นักลงทุนสายกลาง ครูอาภาพ วัย 35 ปี เริ่มต้นด้วยการกู้ซื้อทาวน์เฮาส์ราคา 2.5 ล้านบาท ในพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ เธอใช้เวลา 2 ปี ในการใช้สินเชื่อ บ้านผ่อนตรง เพื่อชำระหนี้และสะสม equity จนสามารถนำมูลค่าบ้านไปขอยื่นกู้ซื้อคอนโดมิเนียมรูมlet ขนาดเล็กอีกหลังในย่านมหาวิทยาลัยได้สำเร็จ ปัจจุบันเธอมีรายได้จากค่าเช่าเพิ่มเติมเดือนละ 15,000 บาท

กรณีศึกษา 2: วิศวะหนุ่มกับการรีโนเวทอย่างชาญฉลาด ณัฐ วิศวกรอายุ 30 ปี ใช้สินเชื่อบ้านซื้อบ้านเดี่ยวเก่าราคา 3 ล้านบาทในพื้นที่กำลังพัฒนา เขาวางแผนใช้เงินอีก 500,000 บาท จากการกู้เพิ่ม (Top-up Loan) เพื่อปรับปรุงห้องน้ำ ครัว และเพิ่มพื้นที่ใช้สอยแบบ Open-concept ภายใน 6 เดือน เขาขายบ้านหลังนี้ได้ในราคา 4.2 ล้านบาท หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว เขามีกำไรสุทธิเกือบ